房地产税能不能有效抑制房价？立法有争议不是坏事

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文字| 如是金融研究院，作者| 朱振新、杨勤勤

不知道是不是巧合，每年博鳌论坛的头条新闻中都少不了房地产。 去年是买房，今年是房产税。 吴晓秋老师的一句“找不到征收房产税的理由”率先点燃话题，引来贾康老师的“远方回应”。 后来，在我们的“这样的夜话”活动中，偶然遇见的两位老师来了现场“激烈辩论”。 这可能是自2014年国家提出房产税以来，利弊最直接的交锋。吴老师和贾老师只是代表了这几年围绕房产税形成的两种不同观点。

贾康老师是支持派的代表，他认为房产税是国际惯例，在中国没有障碍。 吴晓秋老师是反对派的代表。 他认为，中国的房地产与国外不同，征收房地产税没有法律依据。 争论越多，真相就越清晰。 有争议的立法并不是一件坏事。 今天我们就系统梳理其中八个争议点，厘清房产税立法的逻辑。

争议一：房产税能否有效抑制房价？

正面：房产税可以增加持有成本，挤出空置供应，起到抑制房价的作用。

投机性炒房是房价持续上涨的重要原因之一，而这与我国拥有房产几乎没有成本有很大关系。 全球有40多个国家对持有的房地产征收房地产税，但我国的房地产税主要是对交易征收，对持有不征税。 因此，很多人买了房子就坐等升值，而不出售或出租，导致市场供应更加稀缺。 如果开征房产税，可以根据实际需求和预期抑制房地产投机和房价上涨。

例如，韩国于2005年8月开始征收综合房地产税，开征两个月后首尔房价就跌至阶段性低点。 2011年上海、重庆开征房产税后，房地产市场也出现小幅下滑，表现落后于全国平均水平。

专柜：长期来看，房价还是要看基本面，房产税没有实质影响。

长期来看，房价表现主要取决于供求关系。 国际国内的试点先例都证实了这一点：从国际经验来看，美国、日本等房地产泡沫发生的国家都开征了房地产税，而征收房地产税并没有能够有效遏制房价上涨。房价。 从国内经验来看，上海、重庆自2011年开展房产税试点以来，房价不降反升，几乎都翻了一番。

房地产税并没有从根本上改变市场供求关系。 长期来看，关键还是看基本面。 如果基本面好的话，房产税还是会上涨的。 如果基本面欠佳，房产税还是会下降。

争议二：我国土地公有制下征收房产税是否合理？

正面：土地公有制是房地产税的硬障碍。

房产税是“进口产品”，征税对象包括土地和房产。 如果美国的土地上有房产，房子和土地会一起征税。 如果土地上没有房地产，则仅对土地征税。 也就是说，房产税与土地挂钩，土地私有制是征收房产税的前提。 而只有这样，才在法律上可行，因为房产税是财产税，应该向业主征收。 只有当土地和房屋属于私人所有时，征收房产税才合理。

但在我国，土地和房产的产权是分离的。 土地属于国家或集体所有，房地产属于私人所有。 简单来说，土地不是你自己的，那你为什么要纳税呢？ 如果征收对象不包括土地，则应称为“房产税”，而不是“房产税”。 那么就不能按照评估值来征收，因为地价已经包含在内了。

反对者：土地私有制不是征收房产税的法律依据。 土地是否私有与房产税无关。

对租赁土地的房屋征收房产税在国际上已有先例。 例如，英国的土地一般是永久私有财产（Freehold），但也有类似中国70年产权的租赁权（Leasehold）财经网，但期限更长。 、长达999年，承租人还必须缴纳房地产税（CouncilTax），无论土地所有权如何。 此外，香港与内地一样实行国有土地制度和土地租赁制度，将对所有房产征收差饷税，包括私人房屋和政府提供的公营房屋。 该税的对象是附属于土地的建筑物和领土内的土地。 土地。

另外，产权人虽然名义上没有土地所有权，但已经享有占有权、使用权、收益权、抵押权、处分权等，而且物权法规定，住宅用地70年后可以自动续期。 。 ，相当于承认私人对土地的永久使用权，强化了房地产的私有财产属性，为房产税作为财产税的开征提供了合理依据。 因此，土地制度并不是征收房产税的重要障碍，土地私有制也不是征收房产税的必要条件。

争议三：缴纳土地出让金和房产税后，是否存在双重征税问题？

正面：土地出让金已经相当于70年的土地税，不用再征收房产税了。

在现行土地制度下，政府是土地所有者的代表。 开发商在通过“招拍挂”等程序取得土地使用权时，已经缴纳了土地出让金。 这部分成本在后续交易中转嫁给开发商。 对于购房者来说，不可否认，土地价格是当前高房价的主要推动力。 也就是说，现有房价实际上包含了土地价格，而土地价格占房价的比例较高，一般超过50%。 社科院研究显示，全国平均占比高达68%。

一次性缴纳土地出让金相当于租赁国有土地70年，与持有税的概念类似。 如果在保留阶段按照评估值征收房产税，就会出现双重征税问题，进一步加重住房持有者的负担。 。 土地出让金长期以来饱受诟病。 如果征收房产税，需要先取消土地出让金，或者两者选其一。

反对者：土地出让金和房产税的内涵不同。

土地出让金和房产税虽然都属于地方财政范围，但性质不同，政府扮演的角色也不同。 土地出让金可视为国家作为土地所有者通过转让土地使用权取得的收入。 也就是说，缴纳土地出让金就相当于租赁国有土地，具有地租性质。 在这个过程中，政府作为土地所有者的代表，行使所有者的权利并收取租金，相当于“承包商”的角色。

如果征收房产税，政府作为社会经济的管理者，行使公共管理权，征收是免费的、强制性的。 土地出让金是租金，是平等的交易关系，而房产税是税，需要免费缴纳。 租金和税费不是相互排斥的，可以同时发生。 不存在双重征税。

争议四：房产税能否成为地方政府的又一个“钱袋”？

利好：房地产税可以成为地方财政收入的重要甚至主要来源，缓解地方政府财政压力和债务风险。

在营业税改增值税、减税降费、土地出让金下降的背景下，地方政府面临着越来越大的财政收入和支出压力。 房地产税是地方税，收入直接归地方政府。 增加地方政府收入成为支持房地产税的重要原因。 从国际上看，基数大、税基稳定的房地产税确实是政府收入的重要来源。

经合组织36个成员国中有33个征收了房地产税，其中包括美国、英国、法国、德国、日本等发达国家。 房地产税贡献了地方政府收入的绝大部分。 例如，澳大利亚房地产税占地方财政收入的比例高达100%，英国为99%，美国约为70%。

反对者：房产税不会成为地方政府的主要税种。

从上海、重庆的试点情况来看，虽然自2011年开征以来，房产税收入占地方政府税收的比重稳步上升，但上海房产税收入却增长了两倍，比重提高了1个百分点，而重庆房产税收入也增长了一倍，比重提高了2个百分点。 但由于税源有限，财产税收入占地方政府整体税收收入的比重并不高。 2018年，上海和重庆分别为3%和4%。 其对地方财政的贡献有限，难以取代土地出让金在地方财政中的地位。 尤其是在税源有限的欠发达地区。 并且可以预见，房产税的开征或多或少会抑制房地产市场，从而减少土地出让金收入，因此地方政府征收的积极性不会太高。

争议五：房价上涨带来的溢价未实现部分是否应征收房产税？

正面：持有期间对溢价征收房产税不合理。

虽然房价上涨会产生溢价，但房地产的溢价只有在交易后才能变现，因此对收入部分征税是合理的。 2013年，国家五条后，开始对保费部分严格征收个人所得税。 除免税者外，其他需缴纳差价的20%或总价的1%。 各地标准不一，北京执行最严格。 ，成为最重的税负。 但如果房子只是用来居住的话，它不会增值，反而会贬值，房子主人的收入也不会相应增加，这是不合理的。

反对者：立法规范房地产溢价未变现部分，有利于社会和谐。

得益于城镇化红利，房地产持续升值。 发展初期进入城市的居民，以较低价格购买房产后，无需为不断上涨的地价支付额外费用，即可享受城市资源。 后来进城的居民可以和先进城的居民享受同样的城市资源，但需要付出高昂的成本，这对于后来进城的居民来说是不公平的。

虽然房屋所有者不拥有土地的最终所有权，但房地产的溢价增值还包括地价的溢价增值部分，房屋所有者代表国家享受土地溢价的收益。 即使这部分暂时没有实现，未来也有实现的潜力，需要通过立法进行必要的调整。 这有利于社会和谐、社会进步，值得肯定。

而且，从国外的经验来看，大部分房产税都是根据房屋的评估价值来征收的，这意味着国外会对房产持有过程中未实现的增值部分征税。 从这个角度来看，征收房产税是合理的。

争议六：小产权房是否应征收房产税？

正面：征收惩罚性税费，遏制小产权房投机行为。

小产权房是中国城镇住房制度的畸形产物。 它们的存在一直违反《土地管理法》和《城乡规划法》。 买卖小产权房是违法行为。 虽然受到有关部门的严格禁止，但小产权房因其价格优势（通常售价为同等条件商品房售价的30%-50%）而屡禁不止。 根据我们之前的测算，产权住房占现有住房存量的比例高达24%，这是一个非常棘手的问题。 小产权房已经具有价格优势。 如果不再征收房产税，小产权房就会变得更有吸引力，这就会鼓励小产权房的违法行为。

通过对小产权房征收高额房产税，可以拉平小产权房与普通商品房的价差，增加投机成本，倒逼解决小产权房遗留问题。历史。

反对者：小产权房没有产权，没有征税依据。

这里的反对逻辑与土地公有制类似。 正常商品房的土地虽然是公有的，但至少还是有房产所有权的。 小产权房连房产所有权都没有。 长期以来，小产权房一直处于法律之外。 产权归属尚未得到承认。 没有正式的产权证书。 正在推广的不动产登记网络尚未登记小产权房。 征收房产税的前提是明确产权。 归属，因此小产权房缺乏征税依据，且没有网上登记，征收困难。 此前上海、重庆的房产税试点仅限于商品房。

争议七：首套房是否应免征房产税？

正面：第一套住房用于基本生活需要，应完全豁免。 并非所有房屋都征收房地产税。 许多国家都有免税或减税的规定。 例如，美国对首套房免征房产税，上海也对本地居民的首套房免征房产税。 目前，房产税的阻力较大，后续征收力度不会太大。 首先要保障居民基本生活。

如果按照人均免征面积计算，假设人均免征面积为60平方米，那么一个三口之家，只有一套140平方米的房子不需要纳税。 不过期货市场，如果其中一个家庭成员意外身亡，按理说这个家庭就要开始缴纳房产税了，不过这个时候让税务员过来收税，就显得有点不人道了。

反对者：如果家庭第一套住房免税，可能会出现“离婚潮”，影响社会稳定。

房产税征收确实应该有相应的税收优惠政策房地产税，按户、按人均免征相结合，否则就会弄巧成拙。

如果每户一套房免征房产税，可能会引发逃避房产税的“离婚潮”。 过去，家庭仅限购买一套住房，家庭假离婚购买第二套房的先例也不少，影响了社会稳定。 这个教训值得我们学习。 仅供参考，我们不能让任何人钻空子，使房产税流于形式。

争议八：空置税能否取代房产税？

正面：由于主要目的是挤出空置供应，因此直接征收空置税会更准确、更有针对性。

我国住房空置问题较为严重，空置率超过10%，高于国际平均水平。 主要原因是所有权环节税收制度的缺失，使得房地产的持有成本几乎为零。 因此，在房地产市场不好的情况下，大量房屋被“暂停”、退出交易。 空置税将更具针对性，将通过提高持有成本、降低空置率来优化资源配置。

对比：空置税征收难度大，不能替代房产税。

空置税适用标准的制定和征收难度较大，主要是空置标准难以界定。 此前，国家电网将家庭年用电量不超过20千瓦时的房屋视为“空置”，但这回旋余地较小。 它体积大，容易躲避，导致无效。 还会出现很多结构性问题。 比如，你在北京租房子，但老家的房子空置，征收空置税肯定不合理。 反观房产税，房产登记信息平台全国联网后，房产信息相对透明，税基更加清晰，空置税很难取代房产税。

总结：不难看出，由于房产税关系千家万户的切身利益，且涉及面广，地区差异较大，因此很难“一刀切”，所以现实遗产税可能是历史上最复杂的立法之一。 据了解，房产税草案应该已经出台。 目前尚在内部征求意见和修改完善过程中。 这是立法七步过程中的第一步，距离正式立法还有一定距离。

房地产税的立法是一个不断凝聚共识、寻找最大公约数的过程。 在这个过程中，每一个有争议的声音都值得关注。

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